Областное правительство намерено ежегодно вводить в сельскохозяйственный оборот огромное количество необрабатываемых в настоящее время земель. Нет гарантии, что эта мера поднимет сельское хозяйство, но оборот земель в плане количества операций с ней действительно возрастет. Не без выгоды для контрагентов.

На самотеке
Сельскохозяйственными землями в Калининградской области занято около 818 тыс. га, это 54-55 % территории области. По данным Госстатистики, в 2010 году посевная площадь составила 148,1 тыс. га — это земли, используемые сейчас в растениеводстве. Всего же под него можно отвести, по информации министра сельского хозяйства Калининградской области Владимира Зарудного, 372 тыс. га. Остальные 446 тыс. га сельхозземель — пастбища и участки под объектами.
В этом году сельхозпроизводители планируют ввести в оборот еще 20 тыс. га земли под озимые. Но и с учетом этого видна деградация даже по сравнению с 2006 годом: тогда под посевами было 202,2 тыс. га. При этом урожайность зерновых и картофеля в 2010 году оказалась намного выше, чем в 2006-м. Картофеля собрано 17 тонн с гектара, что на 70 % выше, чем в 2006 году. Зерновых и зернобобовых в 2006 году было 17 центнеров с гектара, а в 2010-м — 30, и это неплохой показатель в сравнении со среднероссийскими.
Отсюда следует, что в нашем растениеводстве не в землях проблема, а в вопросах эффективности, в неумении нивелировать риски от наступления неблагоприятных погодных условий, в невысокой применимости современных технологий. Все пущено на самотек — как погода позволит, так и вырастет.
При этом, по мнению властей, на сегодня сельское хозяйство в нашем регионе — одно из самых перспективных для бизнеса направлений, особенно в свете грядущей проблемы-2016. «Климатические условия и состав почв у нас такой же, как в Польше. «Благодаря» упадку земли у нас сохранили свое плодородие, тогда как в Центральной России и на Западе огромной проблемой является истощение земель. Так что вполне возможно выращивать у нас, например, и яблоки, и овощи, и многое другое», — говорит глава аграрного комитета областной думы Александр Никулин.
Однако пока что для этого есть объективные препятствия. Земли у нас преимущественно польдерные, с мелиорацией не все в порядке, и приведение ее в адекватное состояние — дело небыстрое. «В западных странах польдерные земли — это золотое дно, потому что можно регулировать влажность почвы, например, отключать насосы в засушливые периоды. У нас капиллярной сетью еще с советских времен охвачено 
80 % сельхозземель, но не всегда эта система работает как положено, — рассказал Александр Никулин. — Каналы, протоки, насосные станции в большинстве своем остались еще от немцев. Сейчас они в госсобственности: часть в ведении субъекта Федерации, часть — федеральные. При этом капиллярная система может быть и в частной собственности. Но и между государственными владениями разных уровней не всегда есть согласованность. Например, в Славском районе за федеральные деньги отремонтировали насос, а канал не почистили. Насос засоряется, приходится периодически его останавливать. Мы хотим завести всю мелиоративную систему под один уполномоченный орган и обязать проводить через него проекты мелиоративных работ независимо от принадлежности объектов. Однако и это проблему не решит — в некоторых муниципальных образованиях в каналы сбрасываются неочищенные канализационные стоки, насосы для этого не предназначены, они забиваются».
Хочешь сей, а хочешь куй
В результате массовой приватизации колхозных земель в частной собственности у нас оказалось около 75 % полей, то есть более 600 тыс. га. Ни для кого не секрет, что много земель затем скупалось со спекулятивными целями. Губернатор Николай Цуканов высказал намерение ежегодно вводить в оборот 20 % необрабатываемых сельхозугодий, на ближайший год Владимир Зарудный говорит о планах по введению около 70 тысяч га. Для этих целей власти намереваются формировать крупные земельные наделы по 1-5 тыс. га. По мнению Александра Никулина, «их отсутствие останавливает серьезных сельхозинвесторов. А у нас здесь клочок, там клочок по 10 га, между ними на тракторе лавировать не будешь». Но не со всеми землями это можно сделать даже чисто технически: до сих пор, по информации Никулина, около 30 % крестьянских паев не размежевано, а значит, нет идентифицированного объекта прав. Продаваться такие наделы не могут.
В качестве инструмента грядущего вброса земель в сельхозоборот губернатор называет расторжение договоров с арендаторами, не использующими участки по назначению. Это более простой и быстрый метод в отличие от изъятия земель, находящихся в собственности. Но с учетом того, что в аренде сельхозземель у нас существенно меньше, чем в частной собственности, эта мера проблемы не решит, и ударит лишь по наиболее рискованному виду спекуляции — правами на аренду.
Согласно статьям 284 и 285 Гражданского кодекса РФ изъятию подлежат земли, не используемые в соответствии с целевым назначением. И с 1 июля вступили в силу изменения в Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» — прописан порядок изъятия земель сельхозкатегории. Специалисты по земельным вопросам Минсельхоза рассказали, что правительством и ранее предпринимались попытки такого изъятия, но собственники, узнав о готовящихся мерах, оперативно засеивали свои поля.
Перевод с/х земли в другую категорию по инициативе собственников — процесс сложный, часто безрезультатный. Тем не менее согласно карте Росреестра такие — сменившие категорию — земли в нашей области есть, хоть их и немного.
Владимир Зарудный отмечает, что собственники, не использующие землю, могут быть привлечены к административной ответственности согласно статье 8.8 КоАП РФ. Ею предусмотрены штрафы: для граждан — 1-1,5 тысячи рублей, для должностных лиц — 2-3 тысячи рублей; для юридических лиц — 40-50 тысяч рублей (по информации министра, штрафы будут увеличиваться). Однако по самому изъятию земель бесспорного порядка нет, и все случаи изъятий, предпринимаемых вопреки воле собственников, будут проходить через суды. В случае положительного решения суда изъятый участок выставляется на публичные торги, а если они не состоятся, то областное правительство может выкупить его по первоначальной стоимости. Но, по словам министра, бюджетных расходов на это не предусмотрено, значит, само правительство покупать земли пока не планирует.
Почем гектар родины
По мнению эксперта по залогам, оценщика Анны Бебневой, «более-менее точно определить стоимость земли можно по итогам состоявшихся аукционов в области. Так, в Гусевском районе удельная цена продажи земель сельхозназначения составила 10-17 тыс. рублей за га, в Гвардейском районе — 15-20 тыс. рублей за га, в Краснознаменском районе — 8-10 тыс. рублей за га. По объявлениям о продаже сельхозземли в Гусевском районе прослеживаются цены до 30 тысяч рублей за га, но необязательно по этим ценам сделки состоятся». 28 июля состоялся аукцион по продаже нескольких участков сельхозземель в Гурьевском районе — все ушло по стартовой цене из расчета 45,6 тыс. рублей за га. «Но мы понимаем, что на аукционах покупается всегда дешевле рынка, — полемизирует президент ГК «137» Вадим Черкасов, — а продается государству всегда дороже. Так везде, иначе не было бы смысла связываться с государством, ведь гораздо проще и прозрачнее заключать сделки с частными собственниками». Зеленоградский, Гурьевский районы традиционно в разы, а то и на порядок дороже того, что находится южнее и восточнее.
Спрэд по ценам на земли и размер спекулятивной составляющей иллюстрирует то, что происходит при изъятии участков под областные стройки, например Приморское кольцо. Речь во всех упомянутых случаях идет о землях сельхозкатегории.
Как можно вычислить из материалов дела № А21-710/2011, участок, принадлежащий ООО «Орловка» в районе одноименного поселка, правительство пыталось изъять по цене выкупа из расчета 67 тысяч рублей за га. Собственник считает справедливой компенсацию более чем втрое выше (с учетом оценки упущенной выгоды). Калининградский арбитраж отказал правительству в изъятии участка по предложенной им цене. В 13-й арбитражный апелляционный суд правительство с обжалованием не обратилось. Значит, с собственником достигнута договоренность — или отдать ему его цену (и в этом случае правительству участок обошелся примерно в 267 тысяч рублей за га), или же найден какой-то компромисс.
Дело № А21-1660/2011, ответчик ООО «Золотые ключи», предмет иска — 35,5 га севернее Сокольников. Цена собственника — 105,3 млн руб. (по 2,97 млн за каждый гектар). Цена правительства — 2,9 млн руб., то есть по 81 тыс. рублей за га. Калининградский арбитраж агентству по имуществу отказал, дело сейчас находится в 13-м арбитражном апелляционном суде (иное было бы странно). Подобные иски готовятся еще к 16 собственникам. Это означает, что собственники хотят больше, чем им готово заплатить правительство. При этом Анна Бебнева отмечает: «Даже цены, предлагаемые областными властями, выглядят завышенными».
В Багратионовском районе два раза по причине отсутствия заявок не состоялся аукцион по продаже сельхозземель, находящихся в госсобственности, по удельной цене 40,2 тыс. рублей за га. Кстати, там речь о довольно крупном участке площадью 100 га, — такой, по логике региональных властей, интересен сельхозинвесторам.
Есть и прецеденты по спорам о ценах на участки, которые правительство продавало фермерам конкретно под сельхозпроизводство. Так, в конце 2009 года глава КФХ Евгений Гирса приобрел у областного правительства 19 га в Зеленоградском районе по удельной цене 33 тысячи рублей за га, о чем вышло и постановление правительства, и договор подписан, и деньги от фермера получены в полном объеме и в срок. Однако глава КФХ немного припозднился с подачей на регистрацию прав собственности. Теперь правительство требует признать сделку ничтожной, а цену земли, по которой само же продало ее фермеру (при Боосе), — заниженной.
Еще индивидуальнее
Факты говорят о том, что как только кусок земли оказывается кому-то нужен, цена на него взлетает. Это усугубляется тем, что рынок оценочных услуг в нашем регионе совершенно непрозрачен: разброс вариаций оценки одного и того же участка говорит о том, что к каждому случаю оценщики подходят индивидуально, в зависимости от того, кто ее заказывает — продавец или покупатель. «Значительный разброс вариаций оценки может быть вызван и объективными причинами, — комментирует Вадим Черкасов. — Если местоположение земли делает ее пригодной под застройку, а тем более — в курортной зоне, собственник мог действительно потратить гигантское количество средств на проект, смену категории, а результата не добиться, и в итоге — не застроить вовсе не вследствие своих спекулятивных намерений».
При выкупе неиспользуемых сельхозземель участок выставляют на аукцион, и дальше все будет зависеть от того, каким образом организатор (правительство) установит первоначальную цену. С одной стороны, по своей прямой функции власти заинтересованы в ее минимизации: покупатель с большей вероятностью найдется, и можно будет отрапортовать об исполнении задания губернатора. И при копеечной цене в случае отсутствия заявок и выкупа агентством по имуществу бюджетные затраты будут ниже. С другой стороны, получившие предупреждение о грядущем изъятии собственники наверняка будут на эту тему или «договариваться» с властями (всем известным способом), или же судиться: у собственника всегда найдется своя версия цены участка, подтвержденная отчетом об оценке.
Если такими способами будут устанавливаться завышенные начальные цены, то аукционы будут проходить вхолостую. После этого два исхода — или выкуп земли бюджетом, или возврат собственнику. В случае выкупа за счет государства по цене выше рынка потом оно ее продать сможет только дешевле. «Дальше тот же участок можно опять изъять дорого, потому что новые собственники тоже оказываются неэффективными, опять продать дешево, и далее по кругу. Так можно на очень большие объемы выйти, бюджет теряет, зато все контрагенты в выигрыше», — прогнозирует Вадим Черкасов.
Если лоты будут формироваться под конкретного сельхозинвестора, который гарантированно их выкупит, то по сути это нарушение принципа продажи изъятых земель с публичных торгов. Участки в таких случаях будут выбираться инвестором, а значит — самые интересные и в наиболее ликвидных районах. И цена сделки (которая, естественно, недалеко уйдет от начальной) станет заранее предметом далеко не публичного торга. Но изъятие под инвесторов вряд ли будет массовым, просто некоторым нынешним собственникам не повезет больше, чем остальным.
Договориться власть и собственники могут и о приостановлении изъятия, например, по информации Александра Никулина, это происходит с «Автотором» — компания отдаст часть своих земель в аренду другим субъектам, которые будут их обрабатывать. Но точно ли будут? Если не будут, то, видимо, грядет постоянная ротация арендаторов, которые теоретически могут быть и аффилированными с собственником лицами, — собственник и не теряет ничего, и землю распахивать не надо.
А вдруг вырастет
Так что сфера применения закона в том виде, в каком он написан, наверняка будет ограничена: «Таким путем изымут землю только у тех, кто, возможно, пытался даже что-то со своими землями сделать, но в силу невысоких объемов капитала оказался не способным бороться за свои территории: не имеет входов в правительство на хорошем уровне и ресурсов для судебных тяжб или засевания «потемкинских» полей. Часть своих оппонентов (в политическом плане) и конкурентов (в плане бизнес-интересов) власть под этими лозунгами отожмет», — считает Вадим Черкасов.
Эксперты сходятся во мнении, что взяткоемкость новых земельных «порядков» огромна. К тому же получивший предупреждение собственник, чтобы не потерять свое имущество, всегда может засеять землю для отвода глаз. Это дешевле, чем лишиться ее вообще, а сельскому хозяйству от такой «обработки» земли толку мало. «Все хотят строить. Непонятно, для кого и как, но всегда в расчете на большие деньги. И думают — вот пока посеем какую-нибудь ерунду, а вдруг вырастет. Потом как начнем через пару лет строить! И сразу домов 300, например, земли-то много... После чего берем калькулятор, считаем и радуемся сумме, которую никогда не получим, но понимать это отказываемся», — иронизирует Вадим Черкасов.
«Крупные землевладельцы просто герои Лопе де Веги. Для них угодья, как чемодан без ручки: нести тяжко, а бросить жалко. Освоить они реально не могут — инвестиционные риски велики. Продать некому. Отнять власти ничего не смогут. Это тупик, и тупик системный», — считает действительный член Российского общества оценщиков Яков Кузин.
Так что, скорее всего, на земельном рынке ничего существенно не изменится. Существующим спекулянтам, которые уже реализуют принцип «пересидеть в земле», деться некуда, правда, новых появляться будет меньше. Рыночные цены останутся на прежнем уровне или снизятся вследствие уменьшения интереса со стороны спекулянтов, который, впрочем, и так уже давно утратил свойства ажиотажа. Зато спрэд по сделкам, в которых есть интерес государства, будет расти и дальше.

Справка: В последние годы 42-43 % посевных площадей занято зерновыми и зернобобовыми, в 2010 году это 64 тыс. га (в 2006-м было 84). Рапс выращивается на 20-30 тыс. га в год, а поскольку его каждый год не сажают на одно и то же место, можно прийти к выводу, что под рапсом у нас около 50-60 тысяч га. Рапс стабильно идет на экспорт, и площади под ним не уменьшаются. Еще 43 тысячи га (для сравнения: в 2006 году было 70) занимают кормовые культуры. Картофель и овощи в сумме «довольствуются» всего 15-18 тысячами гектаров.