Предприниматели, купившие в 2000-х здания у Министерства обороны, начинают подсчитывать убытки: военные не хотят расставаться с дорогой землей под проданными объектами. Между тем, без права владения земельными участками приобретенные строения формально нельзя ни реконструировать, ни перепродать, ни заложить. Впрочем, не все готовы следовать букве закона.

Пришлось оформлять
В 2004 году учредитель компании с немецким капиталом «Лэндис Трейдинг Калининград» Андре Келлер принял решение о расширении бизнеса. По его планам, к промзоне, находящейся в Калининграде на Аллее Смелых, должен был добавиться большой промышленный парк в поселке Долгоруково Багратионовского района. Летом на открытом аукционе предприниматель купил у калининградского отделения РФФИ 11 зданий общей площадью 16,5 тыс.
кв. м, принадлежавших Министерству обороны и входивших в число зданий военного городка №1. Цены были демократичными: итоговая стоимость одной из казарм довоенной постройки площадью 1,9 тыс. кв.м, составила 200 тыс. руб. Затем Келлер выкупил у муниципалитета еще два небольших строения военного городка и одно — самое большое (4,2 тыс. кв. м) — у перекупщика, по цене в разы выше, чем можно было заплатить на открытом аукционе. Приобрести железнодорожную ветку, которая должна была стать катализатором развития промзоны, бизнесмен не успел. За несколько тысяч долларов ее приобрели другие люди. Впоследствии ветку разобрали, а составные части увезли.
«На открытых торгах мы оказались не единственными участниками. У нас было несколько конкурентов, правда, их бизнес-идеей была покупка строений, разбор на кирпичи и оперативная продажа полученных стройматериалов. Планируя построить промплощадку, мы смогли предложить объективно более высокую цену за приобретенные нами строения», — говорит исполнительный директор «Лэндис Трейдинг Калининград» Сергей Пушков.
Андре Келлеру повезло: земля под строениями была неинтересна военным, и они легко пошли на добровольный отказ от права постоянного пользования ею, как только бизнесмен в 2007 году за свой счет размежевал землю. Между тем, инициатива по оформлению участков была вынужденной — предприниматель решил скорректировать планы по строительству технопарка, и вместо реконструкции четырех казарм в нечто подобное бизнес-инкубатору задействовал их под жилые дома для участия в госпрограммах переселения соотечественников и субсидирования покупки жилья жителям села.
Общая площадь жилья «на выходе» составила 7,9 тыс. кв. м — 128 квартир, из которых пока удалось реализовать только 45 по средней цене 22,8 тыс. за кв. м. «Бизнеса из этого решения не получилось —
признается Сергей Пушков, — спроса на жилье в селе нет. При этом над оформлением участков несколько лет работали я и три юриста. Все исправно получали зарплату».
Когда решение было принято, «Лэндис Трейдинг» столкнулась с очередной проблемой — теруправление Росимущества отказалось отчуждать у военных земельные участки, предложив подать на самих себя в суд и таким образом разрешить ситуацию. В компании Андре Келлера свое отношение к этому обстоятельству предпочитают не озвучивать, однако сторонние комментаторы убеждены, что суть проблемы кроется в нерешительности чиновников. «Логика мышления руководства областного Росимущества, как и у большинства чиновников, строится вокруг известного тезиса: «как бы чего не вышло». Люди крепко держатся за свои кресла и категорически не желают принимать самостоятельные решения, поэтому большинство вопросов предпринимателям предлагается решать через суд, чтобы снять с себя всю ответственность. В результате решение того или иного вопроса затягивается на годы», — отмечает эксперт, пожелавший остаться неназванным. В случае с «Лэндис Трейдинг» оформление земли в собственность длилось 2 года с момента отказа военных от права пользования и 5 лет с момента покупки зданий. На вопрос, входит ли в планы компании продолжение выкупа военного имущества в Калининградской области, Сергей Пушков тяжело вздыхает и отрицательно качает головой. «Мы не знаем, правильно ли мы все сделали, и можно ли использовать этот алгоритм повторно. Одно мы знаем точно: чтобы решить все проблемы с военным имуществом, как это делали мы, нужно неоправданно много времени», — заключает бизнесмен. Впрочем, Андре Келлеру удалось довольно оперативно подключить к решению своего вопроса руководство региона. По мнению участников земельного рынка, если бы не личное участие губернатора Георгия Бооса, итог истории с реконструкцией зданий на неоформленной земле мог оказаться иным.
Сегодня существующая промышленная зона «Лэндис Трейдинг» в Долгоруково загружена собственными мощностями примерно на 20%. Приобретенные площади позволяют реконструировать еще 10 тыс. кв. м промышленного парка и оборудовать 4 жилых здания. По мнению Сергея Пушкова, промышленный комплекс с жилыми домами неподалеку может заинтересовать инвесторов, нацеленных на размещение в области трудоемкого производства. Однако пока реальных предложений нет.
Помимо «Лэндис Трейдинг», в зданиях бывшего военного городка в Долгоруково размещены крупное мебельное предприятие «Князь Багратион» и частная пекарня. «Князь Багратион» признавать свое право на землю через арбитраж не спешит.
Ход конем
В 2000 году индивидуальный предприниматель Кирилл Мурашкевич купил у калининградского теруправления Росимущества здания военного городка №10 на улице Колхозной, площадью более 3 тыс. кв. м. Вместе с казармами ему был передан в аренду на 49 лет земельный участок площадью 7,25 га, границы которого на момент передачи имущества определены не были.
Чтобы получить основания для застройки территории, в марте 2001 года Мурашкевич арендовал у мэрии на 3 года (период строительства) земельный участок на Колхозной площадью 2,01 га. Ввиду того, что границы участка Минобороны не были определены, территория, на которую мэрия выдала санкцию на строительство, вполне могла накладываться на землю Минобороны. Годом ранее мэрия предоставила ему под застройку еще один участок на Колхозной, площадью 4,34 га. В период заключения договоров с мэрией учреждается компания «Рекстрой», во главе которой встает Кирилл Мурашкевич. В этот же период большинство «военных» активов Мурашкевича как индивидуального предпринимателя меняют владельца. В середине 2009 года заканчивается конкурсное производство в деле о банкротстве ИП Мурашкевич. Остаются непогашенными требования более 10 кредиторов, из-за отсутствия у предпринимателя имущества и денежных средств.
Через постановления мэра Кирилл Мурашкевич получил возможность провести реконструкцию приобретенного имущества и застроить значительную часть земельного участка Минобороны, а также право требовать у военных предоставления земли под построенными домами. «Ситуация, когда земельный участок застраивается против воли военных, вследствие чего дома остаются «висеть в воздухе», как ни странно, устраивает их владельцев. Фактически дома стоят на земле Минобороны, поэтому земельный налог можно не платить. Особо интересно, что будет происходить с такими случаями в свете инициативы федерального центра с 2011 года объединить земельный налог и налог на имущество физических лиц. Построенные дома Минобороны снести вряд ли сможет, а вот если на такой территории поселился бизнес, не имеющий отношения к жилищному строительству, которому понадобится оформить участок в собственность, то у него могут возникнуть серьезные проблемы», — отмечает эксперт, знакомый с историей вопроса.
В процессе освоения участка на Колхозной в 2005 году Кирилл Мурашкевич заключил инвестиционный договор о строительстве автосервиса на все том же участке площадью 4,34 га с учредителем компании «М-авто» Михаилом Баланом. В мае 2006 года городская приемочная комиссия ввела автосервис в эксплуатацию. Годом позже Михаил Балан решил оформить землю под зданием автосервиса в собственность или в аренду на 49 лет и отправил соответствующее обращение в теруправление Росимущества. В полученном ответе говорилось, что участок, застроенный с разрешения мэрии, где располагается его автосервис, налагается на земельный участок Минобороны, и пока военные от него не откажутся, никакие сделки с ним проводить нельзя.
В 2008 году Балан обратился напрямую в Минобороны с просьбой предоставить ему земельный участок под автосервисом. Через год он получил ответ, где было сказано, что он является фактическим владельцем ранее приобретенного у Минобороны здания военного городка №10, площадью 169 кв. м, и командование Балтфлота может ему «отрезать» земельный участок аналогичного размера «плюс» полутораметровый отступ от отмостки здания. О здании, появившемся в результате работы по инвестиционному договору с Кириллом Мурашкевичем, ничего сказано не было.
Михаила Балана ответ военных не устроил и он отнес в областной арбитраж заявление о том, что Минобороны чинит ему препятствия по согласованию территориального землеустройства для последующего оформления участка под строением в собственность. Суд, проанализировав историю с застройкой военного городка на Колхозной, не нашел ничего незаконного в действиях военных, пытающихся сохранить свое право на земельный участок, и указал на то, что в данный момент «М-авто» является собственником не одного здания площадью 169 кв.м, некогда выкупленного у военных, а двух —
площадью 287,9 и 527, 5 кв. м, строительство которых не имело к Мин-
обороны никакого отношения. На просьбу ББ прокомментировать сложившуюся ситуацию Михаил Балан ответил отказом.
Между тем Кирилл Мурашкевич продолжает активно взаимодействать с городской администраций по вопросам застройки земельного участка бывшего военного городка. Иногда сотрудничество приобретает неожиданные формы и приводит к возникновению противоречий среди интересантов. Например, в 2005 году дочь нынешнего начальника отдела разрешительных документов комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда Виктории Забавской Олеся Забавская в возрасте 20 лет заключила с ИП Мурашкевич К. О. инвестиционный договор, по которому передала партнеру с целью реконструкции одной из военных мастерских на Колхозной 600 тыс. руб. Мурашкевич по договору должен был на эти деньги отремонтировать здание общей площадью 632,9 кв. м и передать его в собственность Олесе Забавской. К 2007 году Мурашкевич отремонтировал помещения и передал партнеру ключ от мастерских. Однако переоформлять недвижимость предприниматель не спешил. В 2009 году у дочери чиновницы кончилось терпение и она подала в суд, который признал за ней право собственности на спорные помещения.
Интересен факт, что в феврале 2007 года — период активного строительства на Колхозной — семья Забавских приняла в дар двухкомнатную квартиру площадью 51 кв. м в доме, расположенном в зоне застройки «Рекстроя».
В мае этого года одна из калининградских газет опубликовала жалобу жителей района застройки на Колхозной. Они убеждены, что инициатором строительства четырехквартирного жилого дома на месте охранной зоны питьевой скважины является «госпожа Забавская». «Санитарная зона должна быть 30 метров, а сейчас — 8. Наша управляющая компания обращалась в Роспотребнадзор и прокуратуру. Всюду футболят. От скважины снабжается 10 домов, а это порядка 1,5 тыс. жителей», — говорится в письме одной из жительниц Колхозной.
Простой подход
Учредители компании «Балтавто-инвест» попытались получить почти 40 га земли под военным городком №3 на улице Горького в Калининграде, «не заморачиваясь». В 2006 году они приобрели на аукционе два здания хранилища техники площадью 891,6 и 1325,1 кв. м. Спустя три года предприниматели обратились в арбитраж с заявлением лишить Минобороны права постоянного пользования территорией, образованной двумя участками — 1,42 га и 38 га, ссылаясь на Земельный Кодекс, где говорится, что при переходе права собственности на здание приобретателю переходят права на земельный участок, на котором оно располагается. Суд констатировал, что предприниматели не провели межевые работы на предлагаемом к приватизации участке и не получили согласие Минобороны на его отчуждение. В результате попытка получить большой кусок земли на Горького провалилась.
Пока не удается оформить в собственность землю компании «Дуэт Плюс» (владеет Нонна Голубкина, которая также является учредителем компаний «Техника для жизни», «Мир техники», «1000 мелочей»). Компании «Дуэт Плюс» принадлежит комплекс зданий бывшего комбината по ремонту вещевого имущества Балтфлота в Калининграде на Советском проспекте, 112 общей площадью 3454 кв. м. Предпринимательнице удалось выиграть дело по оформлению в собственность участка размером 8,7 тыс. кв. м в калининградском арбитраже, однако 13-й апелляционный арбитражный суд встал на сторону
Минобороны.
В то же время нескольким предпринимателям из Советска удалось «раскрутить» Минобороны на землю, правда, их аппетиты были гораздо скромнее. В частности, компания «Монитор и партнеры» и Юрий Коломиец через суд обязали Росимущество передать им в общую долевую собственность земельный участок площадью 1 364 кв. м в Советске на улице Первомайской. Площадь двухэтажного здания, в 2005 году приобретенного бизнесменами у военных, составляет 664 кв. м. Поначалу Минобороны попыталось сослаться на то, что данная земля изъята из оборота и потому не может быть отчуждена, но предприниматели доказали суду, что на данном участке ничего связанного с деятельностью военных уже давно не происходит.
По аналогичному пути удалось пройти компании «Софи и К», владеющей зданием магазина в Советске площадью 856 кв. м. В результате судебного разбирательства предприниматели получили в собственность участок площадью 1144,1 кв. м.
По другую 
сторону
Учредитель строительной компании «Стройкомплектсервис» Виктор Евдоков решил играть на стороне военных, предложив Министерству обороны оформить инвестиционный контракт на освоение земли площадью 2,24 га в элитном районе Калининграда на ул. Демьяна Бедного. По условиям контракта, заключенного в 2005 году, «Стройкомплектсервис» обязался предоставить военным 1858 кв. м жилой площади в любом районе города, получая возможность строительства жилого комплекса повышенной комфортности на «военном» участке. По словам Виктора Евдокова, это был уже его третий инвестиционный контракт с Министерством обороны в Калининграде, и каких-либо проблем с его выполнением он не ожидал. Как выяснилось несколькими месяцами позже, у регионального правительства и мэрии Калининграда были свои планы в отношении участка, граничащего с землей военных. Чиновники попытались через арбитражный суд признать инвестиционный контракт Евдокова ничтожной сделкой. Несмотря на то, что в итоге суд отклонил их доводы, в ходе процесса мэрия поставила на кадастровый учет ландшафтный парк Макс Ашманн Парк. В результате от 2,24 га, на которые рассчитывал Виктор Евдоков, осталось 1,16 га, где спроектированный жилой комплекс уже не помещался. В этот раз закон оказался на стороне чиновников, так как границы участка, принадлежащего военным, не были определены, а в инвестконтракте прописывалась только общая площадь участка. «В 60-70-е годы участки за военными закреплялись в достаточно произвольной форме. Просто прописывалось, что им принадлежит участок такой-то, площадью такой-то, примерно в таком-то месте. Никаких границ не определялось. Что касается Евдокова, то ему сразу говорили, что просто договориться с военными и начать строить не получится. Будут проблемы. Он решил, что сможет их решить, а в результате заморозил деньги на 5 лет», — говорит один из калининградских застройщиков. По словам самого Виктора Евдокова, в спорном проекте «подвисли» 66 млн руб., потраченных на страховку, разработку проектной документации, разборку стоявших на территории старых зданий, получение техусловий и квартиры, отданные Минобороны (общей площадью 971 кв. м). Как следствие, под вопрос встала реализация параллельного инвестиционного контракта, заключенного с военными на строительство дома в Калининграде на улице Невского. Вторую очередь жилого комплекса Евдоков планировал строить на деньги, привлеченные под проект на Демьяна Бедного.
В феврале этого года закончилось последнее судебное разбирательство по участку на Демьяна Бедного, после чего состоялась встреча застройщика с губернатором Георгием Боосом. «За время судов в Калининграде были приняты правила землепользования и застройки, и наш участок попал в зону с этажностью до 4 этажей. Первичный проект предусматривал этажность от 4 до 7 этажей. Губернатор предложил перенести его на какой-нибудь другой участок, но я предпочел снизить этажность», — говорит Виктор Евдоков. На сегодняшний день он окончательно перевел земли Минобороны в собственность своей компании и намерен приступать к перепроектированию жилого комплекса. Повторные проектные работы, по подсчетам застройщика, обойдутся ему в 10 млн руб. При этом итоговое количество квадратных метров жилья не изменится — увеличится плотность застройки. Сколько именно жилья будет построено на Демьяна Бедного, по какой цене оно будет продаваться и в какой степени будут компенсированы убытки «Стройкомплектсервиса», Виктор Евдоков предпочитает не озвучивать.
Между тем предприниматель не намерен ставить точку на взаимодействии с Министерством обороны по вопросам строительства жилья на «проблемном» проекте. «Я хорошо знаю эту тему, так как я бывший военный строитель. Чтобы работать с каким-то ведомством, нужно знать, как оно работает изнутри. Как работает Министерство обороны, я знаю», — констатирует бизнесмен.
Халява закончилась
По мнению экспертов, Калининградская область никогда не выделялась на фоне других регионов в вопросе несанкционированного распределения военного имущества. До 2009 года во всех регионах реализацией занимались территориальные управления Росимущества. «В один прекрасный момент Сердюков недосчитался большого числа земельных участков, а затем последовал указ Президента о повышении эффективности использования военного имущества. После чего в начале января 2009 года вступили в силу 2 постановления правительства РФ, согласно которым менялся орган, ответственный за реализацию военного имуще-
ства», — говорит эксперт. Основания для реформы были более чем убедительные. По подсчетам регионального министерства экономики, в Калининградской области начитывается порядка 10 тыс. га неоформленной земли под объектами недвижимости, приватизированными в 2000-х.
В результате реформы полномочия по реализации имущества были закреплены непосредственно за Министерством обороны. Вслед за выходом постановлений правительства в структуре аппарата министерства был создан департамент имущественных отношений, на который возлагалась функция по реализации ведомственного имущества. «Данный департамент не имеет территориальных подразделений в субъектах федерации, поэтому решение вопросов, связанных с военным имуществом, значительно осложнилось. Мы пытались пойти на диалог, чтобы Минобороны обозначило хотя бы лицо, которое курирует реализацию военного имущества в области, но ответа не получили. Теперь все решается только через Моск-
ву», — отмечают в областном правительстве.
Предприниматели, знакомые с темой реализации военной недвижимости, констатируют возникновение череды проблем у тех, кто «сидел на военной теме». По их мнению, теперь «решить» вопрос по реализации нужного участка либо вообще никак нельзя, либо неоправданно дорого. У тех же, кто успел приобрести имущество на аукционах Росимущества, остается реальная возможность доказать свое право на участок под приобретенными строениями. Правда, рассчитывать на передачу больших неразграниченных участков земли под несколькими сравнительно небольшими зданиями вряд ли придется. Минобороны предложит размежевать землю с минимальными для себя потерями, и только в случае, если его устроят результаты работ, откажется от права собственности.
Между тем, в 2008 году было
реструктуризировано само Рос-
имущество, поэтому сегодня практически невозможно получить данные о результатах аукционов по реализации военного имущества в 2000-х. Некоторые специалисты подчеркивают, что итоги отдельных торгов можно было бы легко подвергнуть сомнению при возможности открытого доступа к ним. Предприниматели же, приобретавшие имущество, предпочитают не распространяться о суммах заключенных контрактов.
Эксперты считают, что возможность «договорных» аукционов существует и сегодня, однако уровень входа на рынок военной недвижимости серьезно возрос. В ближайшее время случайных людей на нем практически не останется.