В 2005 году ГК «Импера», застройщик «Красной De Luxe», пообещала выполнить планировку квартир по индивидуальному заказу каждого клиента, сочтя это отличным маркетинговым ходом. В результате комплекс сдали с опозданием, а его рентабельность оказалась ниже той, на которую рассчитывали собственники. Сегодня они говорят, что порядком устали потакать прихотям капризных клиентов, и заявили об уходе с рынка жилья высокого класса. В ближайшее время «Импера» планирует сконцентрироваться на строительстве коммерческих объектов.
Спасение в цене
В 2002 году совладельцы группы компаний «Импера» Евгений Мозжухин и Евгений Ильгов одними из первых в Калининграде заявили о себе как о застройщиках элитного жилья. Динамика продаж первого элитного объекта, на Сержанта Колоскова, вдохновила их на строительство второго комплекса — «Красная De Luxe». Строительный бум в Калининграде тогда набирал обороты, спрос на квартиры высокого класса казался вполне прогнозируемым.
Проблема в том, что четких критериев «элитности» жилья не существовало, многие калининградские застройщики стали называть свои объекты «элитными»
«У нас же дома и в Балтрайоне, и в конце Московского проспекта объявляли элитными, то есть, застройщик посчитал, что если он назовет две-три опции, которые есть у него в доме, но нет в хрущевках, то можно выставлять квартиры по 2 тыс. евро за квадрат и дороже. В Балтрайоне предлагали дома по 2,5 тыс. евро за квадрат, а это смешно. Нельзя, увеличив на несколько процентов себестоимость объекта, поднимать цену продажи в два-три раза», — говорит Евгений Мозжухин.
Чтобы выделиться в общей массе «элитных объектов», руководство компании решило сделать ставку на свободную планировку квартир на этапе проектирования по желанию клиента. Инвесторы полагали, что готовность с их стороны учитывать любой каприз покупателя позволит увеличить продажи. В Калининграде на такой маркетинговый ход решались единицы. Любое внесение изменений в проект дома затягивало его сдачу в эксплуатацию на неопределенный срок и существенно увеличивало затраты собственника. Но руководство холдинга тогда это не смущало. В 2006 году рынок показывал небывалые темпы роста, и цена квадратного метра стремительно шла вверх. «Мы завели в каждую квартиру и офис оптоволокно, кабельного ТВ-оператора, поставили коллективную спутниковую систему, проложили теплые полы в местах общего пользования, установили более 100 камер видеонаблюдения на объекте и многое другое», — рассказывает Евгений Мозжухин. Компания смело тратила деньги, рассчитывая получить дополнительный доход при повышении цены после ввода объекта в эксплуатацию.
Неверный ход
Незадолго перед кризисом владельцы осознали, что их маркетинговая стратегия не привела к ожидаемому результату. Дом сдали с опозданием на полгода, а добиться желаемой рентабельности собственникам так и не удалось. Руководитель компании объясняет это многими факторами, главный из которых заключается в том, что учитывать интересы 100 собственников в одном объекте — это мучительно тяжело, и оно того не стоит. На протяжении всего срока проектирования «Красной De Luxe» застройщику приходилось вносить множество поправок в проект: кому-то надо положить теплый пол, кому-то сделать больше проемы, увеличить одно, уменьшить другое, дизайнеры пытались двигать стены... Приходилось учитывать любые капризы клиента, потому что иначе работать в элитном сегменте нельзя, считали совладельцы компании.
В результате объект пришлось сдавать в разгар кризиса — в конце декабря 2008 года. В этот период обострились споры «Имперы» с подрядчиками. Так, компания «Резюме», входящая в холдинг и непосредственно ведущая строительство «Красной De Luxe», была вынуждена в судебном порядке потребовать от ООО «Суперлайт» возврата авансовых платежей за невыполненные работы по озеленению территории комплекса. «Это был очень тяжелый период, потому что у нас были кредиты, которые нужно было закрывать, была нереализованная часть недвижимости, но самое главное — моральный дух наших клиентов и подрядчиков. Клиенты начали переживать, а вдруг мы не достроим, подрядчики сразу же начали просить оплатить их работу вперед, так как на других объектах начались неплатежи», — вспоминает Евгений Мозжухин.
Продажи жилья практически остановились. Чтобы получить «оборотку», сразу после сдачи дома, «Импера» снизила цену: деньгами, вырученными с продажи квартир, владельцам нужно было расплачиваться с подрядчиками. «Перед началом кризиса цена была 2100-2500 евро за кв. м, после ввода объекта в эксплуатацию мы должны были поднять цену еще на 10%, но в декабре 2008 года мы снизили ее до расчетного минимума, 1900-2300 евро за кв. м в зависимости от этажа, и оставили на этом уровне до сегодняшнего дня», — комментирует инвестор.
Впрочем, не столь интенсивные продажи Евгений Мозжухин объясняет по-своему. «На элитные объекты люди никогда не выстраивались в очередь, как за хлебом. Здесь свой клиент, которому есть, где жить, но иногда возникает желание что-то изменить в своей жизни. Можно продать много дешевых однокомнатных квартир, но нельзя продать столько же больших квартир или пентхаусов. Клиент должен осознать, что ему нужно именно это, и вопрос не в деньгах», — считает бизнесмен.
Как бы то ни было, вице-президент компании признается: «та рентабельность, которую хотелось бы иметь при вводе такого трудного объекта, не получилась, хотелось бы заработать несколько других денег». Параметры рентабельности Евгений Мозжухин при этом не раскрывает. Тем не менее, он отметил, что компании удалось отбить вложенные в объект средства именно за счет повышения цен в 2006-2007 году. До этого периода компания продавала квартиры по 900-1200 евро за квадрат. Однако спустя почти пять лет после начала продаж, в комплексе до сих пор остаются нереализованными 7 квартир и 4 офиса.
Путь в commercial realty
Уже во время строительства «Красной De Luxe» руководство приняло решение уйти с рынка элитного жилья после завершения всех начатых проектов. Помимо «Красной», в «жилых» активах компании — проект комплекса на Курортной, где предполагается строительство многоквартирного жилого дома.
Это решение оказалось своевременным, считает совладелец «Имперы». Падение спроса на «элитку» было ощутимым. За последние полтора года на этом рынке не появилось ни одного нового проекта, а те застройщики, которые называли свои объекты элитными, вынуждены были быстро перепрофилироваться в «эконом».
«Когда был подъем цен в 2006-2008 гг., застройщики начали строить подземные сооружения, создавать эксплуатируемые кровли с внутренними дворами. Многие приняли решение прокладывать оптоволокно, цифровые линии, ставить коллективные спутниковые антенны, применять высококачественное вентиляционное оборудование. Сейчас это стали вычеркивать из проектов. Поставщики стали предлагать более дешевые и менее качественные бренды инженерных систем, так как упал спрос на дорогостоящее оборудование», — считает Евгений Мозжухин.
Сегодня ГК «Импера» решила сосредоточиться на строительстве коммерческих объектов. Первый из них, многофункциональный комплекс с отелем на 69 номеров и сопутствующим сервисом — конференц-залами, спа, фитнесом, кафе и ресторанами, обойдется компании, по ее расчетам, в 24 млн евро. Еще один комплекс, в который включен отель, собственники холдинга намерены построить на улице Курортной. Сейчас объект находится на этапе проектирования. Под него «Импера» планирует подать заявку в администрацию ОЭЗ и стать резидентом особой экономической зоны. Несмотря на то, что гостиничный рынок сегодня переживает не лучшие времена, инвесторы не унывают. Еще до кризиса они рассчитывали на 70%-ную загрузку отеля, сегодня согласны и на 50%. «В отеле есть, конечно, 2 ресторана, кафе, бар, конференц-зал, фитнес-центр, и т. д., и он и без номерного фонда будет функционировать и приносить доход, но чтобы МФК заработал на 100%, одного желания и стабильности в стране недостаточно. Многое зависит еще и от того, станет ли Калининград экономически более привлекательным, облагородится ли прибрежная зона. Гостиница все-таки рассчитана не на калининградцев, а на приезжих. А гостиничный бизнес полностью в руках правительства области, а не в руках заказчиков-застройщиков», — считает Евгений Мозжухин.
Справка: Евгений Мозжухин и Евгений Ильгов являются учредителями ООО «Импера Холдинг» и ООО Группа Компаний «Импера». Кроме этого, Евгений Мозжухин учредил ООО «Новые возможности», а Евгений Ильгов — ЗАО «Балтзападстрой» и «МИГ Строй»
