Среди крупных собственников сельхозземель, не планирующих заниматься аграрным хозяйством, заметное оживление. К 1 января 2012 года должны быть утверждены генпланы всех населенных пунктов. Если не успеть зарезервировать за своими лучшими участками статус «перспективной зоны градостроительного освоения» или быстро продать, на них и впрямь придется пахать и сеять.

Попали в ловушку
Областные лэндлорды попали в ловушку: с одной стороны, надвигающаяся в 2011 году переоценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения, с другой — уже запущенная процедура разработки генпланов, попадание в которые стоит больших усилий и трат, но не гарантирует в будущем удачный сбыт земли, хотя и формирует для этого предпосылки. На сегодняшний день большинство участников земельного рынка осознают, что покупать не «согласованный» с муниципальной администрацией участок крайне рискованно. Положение усугубляется тем, что одной стратегической договоренности с местной властью недостаточно. Нужно, чтобы муниципальный глава при формировании техзадания для проектного института отстоял необходимость перспективного перевода территорий, прилегающих к черте поселения, в категорию земель населенных пунктов перед региональным агентством по градостроению, причем все договоренности должны уместиться в логику самого проектного института, который будет разрабатывать генплан.
Процедуры по смене вида разрешенного использования земель целесообразны либо по участкам, на которые уже приглашен инвестор и есть предварительная договоренность о цене, либо по тем из них, где землевладелец сам намерен выступить девелопером. О калининградских латифундистах, планирующих начать девелоперский бизнес, «ББ» пока не известно.
Вступая на путь лоббирования интересов землевладельцев, у муниципальной власти появляется риск «заиграться». Постоянно меняя «повестку дня» по числу территорий, планируемых к включению в городскую черту, муниципалитет может не успеть утвердить генплан до конца 2011 года. В этом случае на территории поселения автоматически вводится запрет на операции с землей, в том числе на формирование земельных участков для реализации их с торгов или передачи в аренду. Это чревато, во-первых, практически полной потерей неналоговых доходов, на которые в докризисный период приходилось от 20 до 30% доходов местных бюджетов, и, во-вторых, сокращением коррупционного дохода местных администраций, привязанного к сдаче участков в аренду с последующим переоформлением их в частную собственность.
Дешевле 
продать
Областная власть не может тянуть с переоценкой кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Процедура должна производиться не чаще, чем раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. Последняя переоценка производилась в 2006 году. 2011 год — последний для проведения оценочных работ. Эксперты полагают, что фактический размер земельного налога для владельцев земель сельхозназначения в 2012 году вырастет в 1,5-1,7 раза, что, по их мнению, довольно справедливо — увеличение налога должно компенсировать инфляционное обесценение фискальных платежей на последующие пять лет. Хотя специалисты не исключают и более серьезный рост размера налога, однако считают такой сценарий маловероятным. «Переоценка земель населенных пунктов, прошедшая в регионах России не так давно, наделала много шума, так что к разработке новой методики оценки земель сельхозназначения Минэкономразвития РФ должно подойти более деликатно. Попытаться сделать так, чтобы работа по ней не привела к скачкам размера налога, как это было с землями населенных пунктов. Сама методика еще не утверждена, поэтому конкретно говорить о том, насколько больше будут платить землевладельцы, пока нельзя», — говорит сотрудник областного правительства, имеющий отношение к анализу платежей по земельному налогу.
Впрочем, муниципалитеты вполне могут сдержать рост размера земельного налога, но вряд ли на это пойдут. Региональные чиновники полагают, что муниципалы поступят аналогично тому, как повели себя в ситуации с переоценкой земель населенных пунктов — сделают ставки максимальными: 0,3% от кадастровой стоимости участка в год. Чтобы их понизить, владельцам земель придется вести индивидуальную работу с депутатами поселений, что выльется в дополнительные затраты.
Левое право
По существующим правилам, перед тем, как предложить участок своему покупателю, землевладелец должен проинформировать о своей инициативе и цене сделки региональное правительство. Если стоимость имущества покажется чиновникам приемлемой, то они, воспользовавшись преимущественным правом выкупа, приобретут ее для пополнения «копилки» земель субъекта РФ. Если при регистрации сделки в юстиции выяснится, что земельный участок продается по более низкой цене, чем было заявлено региональному правительству, сделку не зарегистрируют.
Лэндлорды, активно работающие на областном земельном рынке, традиционно обходят это правило через договора дарения земли или внесение земельных участков в качестве взноса в уставный капитал компании. Однако это несколько повышает риск сделки для продавца. В связи с этим большинство таких сделок совершается под личное поручительство значимой фигуры от бизнеса или власти.
«К нам часто поступают новые предложения по покупке участков по достаточно высоким ценам от одного человека, которому регулярно дарят землю. Понятно, что таким образом он не позволяет правительству воспользоваться правом преимущественного выкупа земель, сам «схемно» покупая участки у колхозников за бесценок. Оформив участок на себя, он предлагает землю правительству уже по рыночной цене или выше», — рассказал источник в правительстве.
«Сегодня из-за начала работы над генпланами бизнес земельных спекулянтов под серьезной угрозой, а в 2012 году он рискует и вовсе перестать существовать. Сельхозземли для использования по назначению нужны двум-трем сельскохозяйственным холдингам или нескольким потенциальным инвесторам, а вся остальная активность происходит с целью последующего перевода земель в другую категорию», — отмечает Андрей Гудзарик, замминистра экономики регионального правительства. По его словам, порядка трети участков, выносимых на рассмотрение правительственной комиссии по вопросу преимущественного права выкупа в последние 2 года, были получены собственниками по договорам дарения.
Настрой на местах
Интенсивность обращений землевладельцев с предложением к областной власти выкупить у них земли на протяжении последних трех лет постепенно возрастала. В первом полугодии 2008 года областное правительство получило 122 предложения, в аналогичном периоде 2009 года — 125, а в 2010 — уже 134. Между тем, эксперты рекомендуют работать с данной статистикой аккуратно: «схемный» оборот земель в разы превышает данные по документам, проходящим через региональное правительство.
На сегодняшний день генеральные планы утверждены только в Калининграде и Пионерском. Согласованы на уровне регионального правительства документы по Гусеву и Мамоново. Генпланы Янтарного, Светлого, Советска, Гвардейска и Переславского направлены на доработку. 18 муниципалитетов, среди которых Гурьевск (а также Большеисаковское сельское поселение), Зеленоградск, Светлогорск, Донское и Черняховск формально находятся в процессе формирования документации, однако отведенное им на это время или уже истекло, или закончится в ближайшие месяцы. Затягивание подготовки документации муниципальные главы объясняют недобросовестностью проектирующих организаций, однако на вопрос, какие санкции применяются к нарушителям, они отвечают неохотно. Еще 13 муниципалитетов, среди которых Балтийск, до сих пор не объявили конкурс на разработку генплана.
Впрочем, и к тем муниципалитетам, которые уже показывали свои наработки генплана, у агентства по градостроению немало вопросов. По словам сотрудников агентства, большинство муниципальных образований предоставляют проект, не содержащий логичных обоснований включения в границы населенных пунктов больших резервных территорий, а также предложений по перспективному развитию производственных площадок, благоустройства и т.д. «Проектами Генпланов предусматривается значительное увеличение территории населенных пунктов за счет земель сельхозназначения, без изучения вопроса социальных последствий от увеличения кадастровой стоимости земельных участков и, соответственно, земельного налога», — констатируют представители агентства.
Кроме того, областные чиновники отмечают незаинтересованность глав муниципальных районов в разработке схем территориального планирования районов, которые намерены ограничиться исключительно разработкой генпланов поселений. В правительстве такой подход не одобряют и рассчитывают в ближайшее время поработать над позицией муниципалов.
Настрой «на местах» понятен. Схема территориального планирования для районных земель означает то же, что и генплан для городских земель. Утвердив ее, муниципальные власти свяжут себе руки по переводу земель сельхозназначения в иные категории — данные процессы станут неоправданно дорогими, а цены на сельхозучастки крупных землевладельцев, удаленные от городской черты, неожиданно низкими. (см. схему www.bberg.ru/index.php)